以下是的一些我们精选的 我为什么看好阳光城_为什么看好阳光城

$阳光城(SZ000671)$ 一直在看好，从未有怀疑！我们才刚上路，目标是星辰和大海!!!

@今日话题 @扑扑初心 @小兵oo9 @投资人生 @刘冰的成长之路 @凯撒统帝

为什么看好阳光城（一）

1、好行业。

买地产股，如果你对中国房地产行业，没有信心就不要买，因为你时刻会风声鹤唳，股价一调整，你就卖掉了。买地产股，如果你对中国经济没信心，如果你不相信再过10年中国是这个地球上最牛逼的国家，天天抱怨国家这里不好，那里不好，你也会卖掉的。看好中国经济的未来，也看好这个国家的前途和命运，同时也看好大家的日子会越过越好，我们的收入会提高，每个人都想住大房子，住好房子。中国现在走在一条快速发展的列车上，有这样那样的问题，但我们不能一叶障目，因噎废食；只要发展，所有的问题，我们都会慢慢的克服，所有的困难，我们都会解决。而关键是，你有没有信心，对国家有信心，对未来有信心，对你自己有信心！心兴则胜，心衰则败！信心比黄金更重要！总之第一条就是信心问题。

第二条：逻辑问题。为什么看好房地产。

四个原因：首先是制度问题，土地财政是根本，国家是最大的开发商，高房价其实是变相的税收！高价卖的土地钱，变成了高铁，高速，地铁，学校的投资款；变成了你家周边的公园，博物馆，音乐厅；变成了大家的退休金，医疗金，小孩的9年免费教育金。来之于民，用之于民。

其次，城市化是源动力。经济的发展，根本原因是效率的提升，而城市化是提升效率的最高方法。中国城市化在行进中，现在是57%，75%以上的城市化还有很长的路要走，每年1%的城市化，至少有将近20年的发展。以后的城市化与以前的城市化的区别是大都市化，城市圈化！以后是一线城市香港化，二线城市一线化，北上广深永远涨，不是要不要涨的问题，而是你买不买的起的问题！未来的10，20年，在一线二线城市，有2套以上的房子，你就是富裕阶层。一线二线城市，只有最有钱的人，最优秀的人才能生存下去的。现实很残酷，很多睡不醒的人，还在做梦等着房价暴跌！昨天你买不起一线城市的房子，今天你如果你不买二线城市，明天你在二线城市也买不起！地产行业，信任志强的，买了房的都赚了，都发财了，没买房的都在后悔中。早买早赚！

其次，货币贬值和收入提升！房子不再是房子，已经金融化了！对有钱人来说，房子是不动产，对抗通胀的手段，是保值增值的工具。人民币，每年都有通货膨胀，去年的1万一平方，相当于今年的1.07万，你要跑赢通货膨胀，跑赢GDP的增长速度，只有房子。大家的收入在提高，人工在上涨，地价在提高，为什么你要祈祷房子降价了，当收入提高时，变相的相当于房价在降低！

最后，在中国，房子代表有太多的含义，房子不仅仅是房子，后面有你的户口，有娶老婆的因素（没房子娶老婆都没有优势，中国3000多万的单身汉），有教育医疗（小孩上好的学校必须有房子，别和我讲租售同权），还有工作机会，发展前途，等等。这个社会在分层，阶层在固化，房子就代表你的大部分身家，一线城市有套房，你有500万的身价，你就是富裕阶层。二线城市有套房，你就有200万的身价。城市的身价，就代表你的身价，拥有这个城市的房子，就代表你有这个城市的股票！政府投的每一分钱，都在投资在你房子上，城市GDP的增长，就是代表你房子身价的增长！一二线城市就是这个国家的未来！北京，是权力之都，上海是金融之都，深圳是科技之都，中国有钱人去定价！中国最有能力的人去拼搏。

2、好公司

第一条：公司价值观和战略，所有的胜利到最后都是价值观的胜利！-------公司的三全战略

公司坚定实施"区域聚焦、深耕发展"的发展战略，坚持"3+1+X"（长三角、京津冀、珠三角+大福建+战略城市点）区域布局，聚焦一二线城市，同时将战略热点城市作为利润补充。

公司坚持"选择性高周转、低成本"的运营策略，全面提升运营管理能力。在项目开发上，在精准定位的前提下，取得项目后，快速开发，快速去化；在产品结构上，已经形成了较为成熟的产品体系，并通过产品线的复制，进一步提高研发工作效率，有效降低研发成本。公司始终面向主流市场，重点关注刚性需求和首次改善需求人群，辅以合理的产品定价和灵活的营销策略，最终实现稳健发展。

在经营管理方面，下半年乃至明年，阳光城集团将在以下四个方面推动经营管理工作。

第一，通过弘扬先进的阳光企业文化，打造一支优秀精干的管理队伍；

第二，持续推进积极稳健的投资策略，努力实现"双赢"机制设定的目标；

第三，加强财务管理，优化资产结构，构建长期稳健可持续发展模式；

第四，夯实基础能力，持续推进管理改进，实现运营上的"三升一降"。

第二条：公司的土地贮备！有土地才有未来！(合计3500万方优质土地）直接上图表

这还不是公司的全部土地，初步估算，还有300万的土地没有算进来，但已经预付土地款，半年报中有详细的明细！土地楼面价才3331元/平方米，如果重新进行土地价值的估算，价格翻翻不过分吧！土地的价值2000亿！阳光城95%的土地，都是一二线城市的土地，中国经济最有发展前途的土地，到底值多少钱各位自己再思考了！上半年公司总可售货值：573.22亿元，下半年总可售货值：965.73亿元，累计土储总货值超4400亿元（公司半年报见面会数据）。

第三条：经营业绩

2017年上半年的业绩（实际上2015年上半年的业绩，2年后才结算！）

1、资产规模大幅增加：本报告期末，公司合并报表总资产1,804.55亿，同比增加49.84%，净资产242.68亿元，较2016年底增长28.24%。

2、经营业绩迅猛增长：本报告期内，公司实现营业收入75.25亿元，同比增长83.88%；归属于上市公司股东净利润3.28亿元，同比增长91.82%。

3、融资成本控制卓有成效：本报告期，公司整体平均融资成本7.14%，比上年同期下降1.28个百分点。

2017年上半年完成销售金额395.8亿，全国排名23，预收账款352亿，不过，仔细的小伙伴们，还是能发现一个秘密，有54亿的预收没有计算在内，上半年的实际预收账款406亿，很漂亮吧！

2017年现金流，真正的白花花银子，总现金17年上半年311.55亿元，同比增65.94。经营性现金流：同比增574.93%，加权综合融资成本：7.14%，下降1.28%。

第四条：好老板和好管理团队

一个公司最后的竞争就是老板的竞争，是老板格局的竞争，是老板远见的竞争，也是人才的竞争！林老板，能请"二斌"，这是为公司的腾飞插上了翅膀，公司一系列的调整和优化，大家都能明显感觉到的。请专业的人，干专业的事，成就业绩！相信在可预见的未来，公司会实现业绩和利润的双丰收（1000亿销售额，100亿利润10%的利润率）

3.好价格。（抄作业：引用@扑扑初心）

无论用什么估值方法，低估均非常明显 从PEG看，阳光城过去3年的平均增长率约为42%，考虑到其庞大的土地储备（相对公司体量），已锁定的销售额，以及近两年冲击1000亿元的销售计划，对比其2016年200亿元报表收入额，预计其三年内销售及利润年均增速将达到甚至超过50%。而根据各机构的研报，对应2017年预计净利润，阳光城的PE为12.5，PEG为0.25。实在是低。。。 从市销率看，按@小兵oo9 的方法，2017年阳光城销售额预计800亿元，市值235亿元，市销率0.3（这个估值与融创相当），是港股及A股估值最低的地产公司之一。 不考虑成长，从模拟净资产看，若其4200亿元（3500+700）销售收入全部结算，按10%的销售净利率估测，假定70%的权益比率（未查询到权益比率，估测方法：阳光城报表少数股东权益占30%，归母占70%；另外考虑到阳光城扩张手法同融创相似，而融创的权益比例为70%），归母的净资产增加300亿元，加入1季度归母133亿元净资产，当前阳光城模拟净资产433亿元，而市值仅有235亿元，仅为模拟价值的一半多。

除价值外，阳光城的股价在5元-6元区间内有极强支撑，跌破5块的可能性非常小。理由： 第一，中民投在2015年入股45亿元，入股价为6.16元，算上利息，其要回本，股价至少要到6.5元； 第二，公司两期持股计划共10.5亿元，一期2.5亿元的成本约5.6，二期8亿元的成本约6.06，算上利息，股价至少也得维持6块以上； 第三，大股东全额质押了持有阳光城的股票，若其跌破5块，大股东需要补充质押物，显然这是大股东不能接受的； 第四，大股东正在低头猛抢股权，除去2015年大股东在5.6元增持了2.5亿元外，目前大股东亦正在以5.6-5.8的价格疯狂增持4亿元，预计这几天完成增持。这么便宜，不抢白不抢啊！第五，阳光城市值虽然有235亿元，但除去几大股东及持股计划，真正流通的也就1/3约80亿元市值，相比阳光城高达1500亿元的资产规模，300亿的货币资金，阳光城随便拿块地的钱就足够完全控制股价（当然，我认为，现在的股价就是他们自己控制压住的）。

最后结论：阳光城是A股市场最低估的地产股票，需要的是时间和耐心，目标是星辰和大海，3年到20元这是最保守的估计，800-1000亿的市值！

静水流深 2017.09.01

再论我为什么看好阳光城

1、 好行业

第一：国运！因为我相信下一个世界老大就是大中国！为什么，原因有三：

1、一个国家的崛起起源于三个乘积：人口总数*国民平均智商*平均受教育程度。

国家的强大说到底是科技的强大，而科技的强大需要一大群高智商的人来承载，包括研发、应用、熟练掌握，人才是一切的核心，特别是高智商的人才，而人才的智商分布是金字塔型的，越到高处，人数越少。一个国家的强大就在于这个金字塔的塔尖部分够不够大，塔尖要大，那金字塔本身就要大，所以人口是第一位的，中国拥有全世界最多的人口—13.6亿，有了如此众多的人口，就有了良好的基础！除了塔尖要大外，塔身本身要高，国民平均智商高，这个国家就有更多的承载先进科学的高智商人出现，黄种人是地球上平均智商最高的人种之一，而中国人又是最重视教育的民族之一，再穷不能穷教育。中国每年近800万大学毕业生以及新增加硕士和博士人数，已经超过美国本土以及中国流入的硕士博士人数的50%，而且随着时间的延后，这种人才数量的优势越来越明显，量变到质变。还有就是出国留学的人才在未来十年大规模回流，速度和规模将会超出之前的海归。中国在人才数量和质量方面全面超过美、欧洲、日本。21世纪什么最贵，那就是人才！

2、中国的卓越领导（很多人会吐槽）。一个国家往小了说，就是缩小版的公司，全球200个国家，就是200个公司。最后比拼的就是大家的核心竞争力，中国的核心竞争力就是以习大大为核心的中国的坚强领导！全世界大国的领导力，习大大数一数二，不要和我说特朗普，不要和我说安倍，更不要和我说特梅莎。中国的强大是因为我们有中华民族强大的基因和优秀的文化传统，我们的根很深，根正苗红。我们曾经有毛大大这样5000千年才出的千古一帝，有邓小平这样的改革大家，也有习大大这样的睿智花花！我不是员，但是我一直相信中国在中国的领导下一定会走上更加繁荣富强的康庄大道！

3、我们已经打下了良好的基础。我们很多行业，已经非常的优秀，只是西方国家的刻意描黑和国内带路的歪曲宣传下，我们一直觉得我们远远不如西方发达国家，但是事实上，我们有足够的自信告诉大家，过去30年我们做的非常好，我们有足够的自信。一个国家的强大首先是工业制造业的强大。中国工业不仅是个全面的全能型选手，而且几乎所有产业都能进入世界前五，很多是世界前三和世界第一。从高技术制造业：高铁，液晶面板，锂电池，智能手机，手机芯片，通讯设备，无人机，笔记本电脑，平板电脑，芯片封装，航空发动机，卫星导航，载人航天，空间站，洲际导弹，相控雷达驱逐舰，核潜艇，四代机，航空母舰；技术相对低端的玩具，服装，家具，水泥，玻璃，纺织，钢铁等等这些中国也全部通吃，而且占了一半以上的份额，中国工业的产值在2010年已经超过美国，早已经位居世界第一。而最前端的科技例如：云计算，互联网，人工智能，中国凭借阿里，腾讯，华为，百度，讯飞同样紧追美国。目前中国大部分的产业是跟随美国，美国做什么，我们做什么，每一个行业高中低端全面通吃，每进入一个行业，都让别的国家无路可走，这也是西方国家恨中国的原因，原来的时候，他们躺着就把钱赚了，现在中国人来了，全部做成白菜价！现在中国自己也开创了一个新的产业------量子通信，未来的科技龙头！

总之，国运在中国！中国必然崛起，也必然超越美国，我们就是20岁的小伙子，虽然有很多缺点和不足，美国以及西方世界就是一个50岁的老头，虽然现在比我们有钱，但是日薄西山，一天不如一天，在可遇见的未来，我们的日子会越过越好，大家的收入会越来越高，中国人的天性是农耕民族，以前喜欢当地主买地，现在还是喜欢当地主，不过是买房当房东！这叫民族的基因，谁也改变不了！任大炮最新的地产发言，只要政府没有破产，房产你就应该买买买。只要买的起，买好房，买大房，买更多的房子！

第二、房地产行业还是一个朝阳行业，还有很长的路要走！最核心的动力：城市化。这里就不再详细述说了（详见第一篇文章）。房子不是一个简单的消费品，而衍变成一个金融产品！金融产品最怕什么，就怕跌，因为人性是买涨不买跌的。但是我看好房价上涨，特别看好一二线城市的房价上涨！什么决定房价？长期看人口、中期看土地、短期看金融。我们判断一个地方未来房价是涨还是跌，第一个要判断未来这个地方人口是流入的还是流出的，人口流入的地方，未来房价长期来说怎么走？涨。人口流出的呢？肯定涨不动。这就是为什么过去一二线城市房价大涨，东北的房价不涨的原因。中期看土地，如果这一个地方人口是流入的，政府还不供地，这个地方房价会怎么走？大涨。短期看金融，如果一个地方人口是流入的，政府还不怎么供地，最近货币又开始刺激了，这个地方房价会怎么走？暴涨。

2、 好公司

1）公司本质就是价值观和执行力。我认为，一个公司就是它的价值观加上执行力。 价值观，我的理解有三点：第一点是它的愿景，想成为一个什么样的公司，战略是什么；第二点它如何定义和员工的关系，第三点它如何定义和客户的关系。这些就是价值观的全部。所有的胜利都是价值观的胜利。

第一：阳光城的愿景和战略----公司的三全战略。公司坚定实施"区域聚焦、深耕发展"的发展战略，坚持"3+1+X"（长三角、京津冀、珠三角+大福建+战略城市点）的区域布局，聚焦一二线城市，同时将战略热点城市作为利润补充。公司坚持"选择性高周转、低成本"的运营策略，全面提升运营管理能力。在项目开发上，在精准定位的前提下，取得项目后，快速开发，快速去化；在产品结构上，已经形成了较为成熟的产品体系，并通过产品线的复制，进一步提高研发工作效率，有效降低研发成本。公司始终面向主流市场，重点关注刚性需求和首次改善需求人群，辅以合理产品定价和灵活营销策略，最终实现稳健发展。

第二：如何定义和员工的关系。公司弘扬先进的企业文化，打造一支优秀精干的管理队伍；打造先进的企业文化；完善的激励机制；特别是同心共享机制的推出和执行，全面提升了员工的积极性！人才的培养和引进，双管齐下。一个公司这么"舍得"，让员工赚的高收入，员工也会给公司好回报，公司也一定会取得销售业绩和利润的双丰收！

第三：如何定义和客户的关系。很多人买过阳光城的房子，感受过阳光城的物业管理，在行业里也是非常优秀的。而我本人，作为地产行业十年的老鸟，还是能感受到阳光城业内良好的口碑！

2）关于执行力，"双斌"就是执行力！"双斌"作为行业的老兵，他们过去有着辉煌的经历，从过去预见未来，也相信他们有灿烂的明天！阳光城在他们两的领导下，肯定更加优秀！

3）公司的护城河。地产公司的核心竞争力是什么，就是土地贮备！有土地就有未来，有便宜的土地就有更加灿烂的未来！初步估算，土地储备近3500万方，土地楼面价才3000元/平方米出头，阳光城95%的土地，都是一二线城市的土地，中国经济最有发展前途的土地，上半年公司总可售货值：573.22亿元，下半年总可售货值：965.73亿元，累计土储总货值超4400亿元（公司半年报见面会数据）。而公司的估值（9月11日才280亿，减去所有的负债，土地净资产3000亿，十分一的价格）！

4）公司经营分析（数字化清楚明了）

2017年上半年的业绩（实际上2015年上半年的业绩，2年后才结算！）

1、资产规模大幅增加：本报告期末，公司合并报表总资产1,804.55亿，同比增加49.84%，净资产242.68亿元，较2016年底增长28.24%。

2、经营业绩迅猛增长：本报告期内，公司实现营业收入75.25亿元，同比增长83.88%；归属于上市公司股东净利润3.28亿元，同比增长91.82%。

3、融资成本控制卓有成效：本报告期，公司整体平均融资成本7.14%，比上年同期下降1.28个百分点。

2017年上半年完成销售金额395.8亿，全国排名23，预收账款352亿，不过，仔细的小伙伴们，还是能发现一个秘密，有54亿的预收没有计算在内，上半年的实际预收账款406亿，很漂亮吧！2017年公司最保守的销售业绩会有800亿乐观点1000亿，2018年公司最保守的销售业绩会有120亿乐观点1400亿

2017年现金流，真正的白花花银子，总现金17年上半年311.55亿元，同比增65.94。经营性现金流：同比增574.93%，加权综合融资成本：7.14%，下降1.28%。

3.好价格。（抄作业：引用@扑扑初心）

无论用什么估值方法，低估均非常明显 从PEG看，阳光城过去3年的平均增长率约为42%，考虑到其庞大的土地储备（相对公司体量），已锁定的销售额，以及近两年冲击1000亿元的销售计划，对比其2016年200亿元报表收入额，预计其三年内销售及利润年均增速将达到甚至超过50%。而根据各机构的研报，对应2017年预计净利润，阳光城的PE为12.5，PEG为0.25。实在是低。。。 从市销率看，按@小兵oo9 的方法，2017年阳光城销售额预计800亿元，市值280亿元，市销率0.3（这个估值与融创相当），是港股及A股估值最低的地产公司之一。 不考虑成长，从模拟净资产看，若其4200亿元（3500+700）销售收入全部结算，按10%的销售净利率估测，假定70%的权益比率（未查询到权益比率，估测方法：阳光城报表少数股东权益占30%，归母占70%；另外考虑到阳光城扩张手法同融创相似，而融创的权益比例为70%），归母的净资产增加300亿元，加入1季度归母133亿元净资产，当前阳光城模拟净资产433亿元，而市值仅有280亿元，仅为模拟价值的一半多。

除价值外，阳光城的股价在5元-6元区间内有极强支撑，跌破5块的可能性非常小。理由： 第一，中民投在2015年入股45亿元，入股价为6.16元，算上利息，其要回本，股价至少要到6.5元； 第二，公司两期持股计划共10.5亿元，一期2.5亿元的成本约5.6，二期8亿元的成本约6.06，算上利息，股价至少也得维持6块以上； 第三，大股东全额质押了持有阳光城的股票，若其跌破5块，大股东需要补充质押物，显然这是大股东不能接受的； 第四，大股东正在低头猛抢股权，除去2015年大股东在5.6元增持了2.5亿元外，目前大股东亦正在以5.6-5.8的价格疯狂增持4亿元，预计这几天完成增持。这么便宜，不抢白不抢啊！ 第五，阳光城市值虽然有235亿元，但除去几大股东及持股计划，真正流通的也就1/3约80亿元市值，相比阳光城高达1500亿元的资产规模，300亿的货币资金，阳光城随便拿块地的钱就足够完全控制股价（当然，我认为，现在的股价就是他们自己控制压住的）。

最后结论：阳光城是A股市场最低估的地产股票，需要的是时间和耐心，买入后等待，它是时间的玫瑰，现在的价格从9月1日推荐的6元涨到7元，也证实了当初判断的正确，相对于远期20元的目标才刚上路。3年最保守的估计到20元这是，800-1000亿的市值！

静水流深2017.09.11

三论我为什么看好阳光城

1、好行业：

从二个方面进行分析：

1）从国运分析：

我们自信中国一定会重新崛起，完成伟大的民族复兴，回归历史的中心舞台！一个人的强大来自于精神的强大，一个民族的强大同样来自于强大的民族精气神！天行健君子以自强不息。我们中国人这种刚健有为，自强不息的精神品格，蕴含着可贵的自信品质，激励着中华民族创造了辉煌灿烂的中华文明！对中国的信心从哪里来？就凭两点：

第一：世界上的民族都只有一次崛起的机会，只有中国崛起了N次，中华民族就是不死鸟。5000年的璀璨历史，中间经历了多少次涅槃重生，一次又一次屹立于世界老大的位子！近200年我们虽然跌倒落后，但是我们还是站起来了，我们正在迎头赶上！站立在960万平方公里的广袤土地上，吸吮着中华民族漫长奋斗的文化养分，拥有13亿中国人民聚合的磅礴之力，我们走自己的路，具有无比广阔的舞台，无比深厚的历史底蕴，具有无比强大的前进定力。每一个具有家国情怀的中国人都应该有这个自信！

第二：只要中国内部不出问题，内部不分裂，谁也战胜不了中国，谁也阻挡不了中国！中国是世界上最早形成的超大型国家之一，而且是真正的超大型国家。中国的败亡，从来都是处在内部，西晋五胡十六国，唐朝安史之乱，都是内部民族政策出了问题，导致内部分裂战乱，国家败了下去。元朝灭宋的战役，南下30个万人队20个万人队是汉人。元灭宋战役的主将是汉人张弘范，指挥了关键的襄樊战役，崖山战役；清灭明之战，大批汉人精英投敌，洪承畴，范文程，吴三桂；决定中国命运的山海关战役，吴三桂的明军和李自成的农民军力战数日，清军以逸待劳大获全胜。吴三桂，尚可喜，耿精忠更是清军南下主要功臣之一，吴三桂更是杀死了南明永历帝！宋朝和明朝的最后一个皇帝，竟然都是汉人杀死的。清朝末年的西方入侵，不是他们多强，而是我们自己内部出现问题，清政府的腐败保守，自甘堕落。民国的日寇入侵，数百万中国人当伪军，超过了侵华日军的总和，多少民族精英甘当汉，汪精卫，周佛海，周作人。但是关键时刻，中国人做了正确的决定，西安事变统一了指挥和抵抗力量（老蒋还是有功的，但是国民就败在不团结，在大陆是这样失败的，在台湾也是这样失败的），以为代表中国GCD人的出现拯救了国家和民族，独立自主，带领中国人民站起来，邓小平为代表的第二代中国GCD人带领中国人民富起来，以习大大为代表的第三代中国GCD人，带领中国人民硬起来(对那些台独，港独，，和所谓的带路和西方公知，这些人就是民族和历史的败类，就应该遗臭万年，断子绝孙)。

当前的中国实力已经非常强大，和美国的实力对比已经超过了当年的苏联！全世界GDP超过10万亿美元的国家只有两个（2016年数据）：美国18万亿，中国11万亿，全世界军费超1000亿美金的国家只有两个：美国6000多亿，中国1900多亿。

从2009年开始，中国的各项关键指标开始跃居世界第一：

2009年，出口总额历史首次超过德国，跃居世界第一；

2010年，工业产值历史首次超过美国，跃居世界第一；

2012年，进出口贸易总额超过美国，跃居世界第一；

2014年，我们的购买力平价GDP首次超过美国，跃居世界第一；

2016年中国工业产值已经是美国+日本之和，而且增速为6%；

中国美元GDP超过美国，也就是2025年超过美国。

中国的科技水平到底有多高，我们用具体的事例说明（让那些美国和西方狗无话可说）

民航客机C919，超级计算机国产芯片（世界第一，第二都是中国的），国产电子品牌集卷欧美和日本（还在买三星和苹果的真为你们感到悲哀），新四大发明（高铁，电商，移动支付，共享单车），航母，战斗机，航天飞船，新材料，新能源这些都不一列举了。

无论是经济发展，军事实力，科技教育，工业体系（中国有世界上最完善的工业体系），人口红利，14亿人口的市场规模（中国有世界上最大的消费市场和生产市场），中国将成为这个世界上最伟大的国家！

最后总结一句话：我们中国人要有自信，我们的国家和民族将重新登顶世界之巅，中国的伟大是注定的，这是基于逻辑的判断，更是基于事实的判断。当我们80，90后的小孩长大懂事的时候，我们的国家已经世界第一了，我们的小孩会理所当然的觉得中国很强(那些跪久了，站不起来，觉得美国空气比中国空气香的人，我是无话可说)

只有中国这条大船平稳航行，经济稳定发展，收入稳步提高，人民就会安居乐业，国泰民安，房地产市场才会平稳增长。纵观世界经济发展史，房价下跌只有在金融危机和政权垮台的两种情况下才会发生！

2）从地产行业分析：

大家都知道，房地产行业已经从黄金时代步入了白银时代，从行业的快速增长进入行业垄断阶段，大鱼吃小鱼，进入这个阶段，地产将如何发展，价格是涨是跌，需求是否还在，从驱动房价核心三要素分析（因为房价上涨长期看人口，中期看土地，短期看金融）：人口与流动，库存与土地，金融（信贷，利率与估值）。

第一：驱动房价的需求因素-------人口与流动

人口是影响房价需求的根本因素，未来潜在的人口流入主要取决于当地的优质资源。北上广深和30多个二线城市（省会城市和副省级城市），拥有最优质的社会公共资源（211大学+三甲医院+工作机会），潜在的流入人口越多，未来的房价涨的越快！有人就有需求！未来的城市化比例将达到75%以上，每年1%的人口流动，还有20年的发展。解决了需求问题，那接一下来解决价格问题！很多人觉得一线城市价格贵，当然觉得贵，贵是对穷人的，但是一线城市的房价怎么限购都降不下来了，好房子永远是稀缺资源，限购不能从根不上改变供求关系，所有的一二线城市，买房就是竞赛，他的出价不是由穷人说了算，而是由有购买力的人说了算的，所谓的收入比和租售比，都是一个伪命题，北上广深是全中国人的，由最富有和最有能力的人定价的，买不起，只能说你不够格（虽然很伤人，但这是事实）。二线省会城市，例如长沙，他是湖南6700万人的省会城市，如果没有限购限贷，他将有6700万最有钱最有能力的人定价。只要有钱和购买力，三四线往一二线买，二线往一线买，全中国人都想买北上广深的房子！未来四个一线城市房价会赶上香港房价，二线城市会向一线城市看齐！

第二：驱动房价的需求因素-------库存和土地

从理论上看一个城市地产库存月供，供地越多，商品房供给越充分，房价上涨空间越小，一个城市地产库存处于历史低位或供地面积收缩，房价上涨的潜力则越大。

37个一二线城市的库存很多都是处于低位区间，有些城市甚至处于历史最低位，深圳，上海，杭州，南京，长沙，武汉等等这也是为什么这些城市一定要限购打压需求，如果没有限购很多城市一个月就会卖完，房价会飞上天。供不应求将会持续很长一段时间。

37个一二线城市的平均人均土地购买面积为0.4㎡，房价涨幅较高的城市，比如深圳，南京，上海等城市远远低于该水平，深圳不足0.1㎡，所以在可遇见的未来深圳的房价将迎来新一轮的上涨，与香港看齐！面粉越来越稀少，而且也越来越贵的情况下，希望房价下跌是水中花空中月，无尽的遐想！

第三: 驱动房价的需求因素-------信贷，利率与估值

长期以来，政府偏重于从抑制需求的角度进行地产调控，如各地常用的限购，限代，上调首付比例，上调交易环节税费，提高利率等，这些政策能够快速平抑房地产销售热潮，并在短期内压制房价的持续暴涨，但却无法真正消灭地产的潜在需求与房价的看涨预期！尽管每一轮调控的收紧周期均明显长于放松周期，但楼市的上涨趋势却基本没有发生改变，而且容易在每次放松周期出现之时进行报复性上涨！

未来中国房价上涨的37个绩优股：乌鲁木齐，成都，海口，天津，宁波，哈尔滨，西宁，北京，上海，杭州，石家庄，兰州，呼和浩特，大连，深圳，广州，南京，郑州，太原，济南，昆明，银川，福州，沈阳，南昌，武汉，西安，长沙，南宁，合肥，重庆，长春，青岛贵阳，苏州，东莞，佛山

总结：看好房地产行业的发展，尤其是看好一二线房地产的发展前途！特别是在调控条件下，大型房地产公司的发展和增长速度远远超过行业的增长速度，加速了行业的整合，集中度进一步提升，30强房企竞争激烈，2017年上半年，虽受政策影响，房企月度销售波动，部分月份甚至环比下降明显，但是从半年数据来看，规模房企的门槛和行业集中度均在提升，强者更强的趋势明显。其中TOP30房企内的竞争尤为激烈。从金额门槛来看，TOP30房企规模继续保持了高速增长。上半年TOP10上榜门槛为702亿元，增长40%；TOP30房企的入榜门槛增幅最大，大幅增长78%至309亿元。龙头房企规模快速扩张，与其他房企的规模差距越来越大。从面积门槛来看，增幅最大的是TOP10、TOP20和TOP30的房企，均增长近50%。在市场调控持续加码的背景下，龙头房企仍能实现如此高的增长实属不易；而其他房企受调控影响更大，TOP200面积门槛则较去年同期有所降低。预计随着市场调控压力持续和规模房企竞争优势的体现，未来房企集中度还将进一步上升。金额方面，各梯队房企集中度均呈上升趋势。其中TOP30和TOP50房企集中度升幅最大，较去年上升了10多个百分点。TOP100房企的集中度达到58.1%，占据了中国房地产市场的"半壁江山"。TOP200房企的集中度也超过6成。面积方面，TOP100和TOP200房企的集中度达到了33.2%和36.9%。

2、 好公司

从地产公司核心三要素（土地，资金，人才）以及上半年运营对公司进行分析：

1） 土地："三全战略"落地"3+1+X"投资布局更加完善

对于房企发展最为重要的土地储备，阳光城提出了"三全"战略，即全区域布局，全方式拿地和全业态覆盖。

◆ 全区域布局："3+1+X"战略聚焦核心一二线

阳光城始终坚持"3+1+X"战略，即长三角、京津冀、珠三角+大福建+多个战略城市点的投资布局，聚焦一二线核心城市。2017年上半年，阳光城主要扩充了战略城市的土地储备，诸如长沙、郑州、南昌、武汉等地，2017年上半年新增拿地的占比高达51%；值得关注的是，阳光城虽然在2016年才首入珠三角，但一出手便攻势凌厉，截至2016年12月31日，珠三角地区新增473.18万方的土地储备，占2016年新增总土储的48%。

此外，阳光城也积极利用核心城市的辐射效应开发周边城市，以上海为辐射圈新进入启东；以杭州为原点，先后在嘉兴、绍兴、宁波等杭州湾沿线城市拿地，力图完成全区域发展的战略格局。

◆ 全方式拿地：收并购+一级土地整理+旧改多管齐下

未来阳光城会开启多元化的拿地渠道，除了招拍挂、收并购外，也会积极参与一级土地整理，三旧改造、特色小镇、产业引导等多重方式。目前阳光城主要还是以招拍挂和收并购为主，且收并购正呈现出与日俱增的态势。2016年以来阳光城在收购市场上动作频频，是名副其实的新晋"并购王"。

2017年上半年，阳光城通过收并购获得了27个项目，新增了总建面约552.44万方的土地，占比高达76.55%，而并购价款仅为211.56亿元。随着并购业务的日趋成熟，阳光城已经从此前单一的地块向平台式收购演变，2017年阳光城成功完成了104.69亿元收购物产中大集团出让的股权资产包的交割工作，进一步获得13幅处于不同开发阶段的地块，增加总建面积约323.13万方。

◆ 全业态覆盖：加速全产业链布局

在完善住宅开发销售的基础上，阳光城会继续拓展产业地产及园区运营、经营性物业运营（含商业、办公、酒店、长租公寓）等。目前阳光城与北影合作的第一个影视小镇已经落户常州，项目初步定位为"北影阳光的智慧结晶、生态文明的再生再现、环球影城的迷你新版"，未来将发展成为集大型影视城、影视教育培训、国际化社区、城市综合体等多元业态为一体的标杆和典范。

此外，在长租公寓领域，阳光城早在2015年便与互联网长租公寓品牌——寓见在沪达成战略合作协议，以房产轻资产运营作为共同的发展策略。事实上，阳光城母公司阳光控股广泛的涉猎金融、农业、环保、医疗、教育等领域，未来通过发挥协同效应，也能为阳光城多业态尝试奠定良好的基础。

2） 资金：多元化融资降低成本，加速销售资金回笼

在资金层面来看，阳光城一方面通过多元化的融资方式不断压缩融资成本，补充现金流；另一方面也积极的补充短平快项目，促进并购类项目快速入市，回笼资金。

◆ 多元化融资尝试，不断压低融资成本

阳光城2016年便开始了多元化的融资尝试，2016年4月，企业参与投资三峡金石投资基金；2016年5月，又与陆家嘴基金设立陆金朝阳，2016年8月，阳光城分别发行了60亿非公开公司债和26亿公开公司债，最低票面利率4.5%，再创新低；此外阳光城还积极探索物业ABS、应收账款ABS等多种创新融资方式，70亿定增计划也在稳步推进中。

步入2017年，阳光城继续延续了融资方面的创新动作，首次尝试中票，获批58亿，目前已发行了两期累计金额为32亿元； 2017年3月28日，阳光城母公司阳光控股成功完成了3亿美元，3年期的境外美元债，3年受益率为6.85%，创同类可比公司债境外无评级美元债发行票息新低。

◆ 整合上游产业链，推动短平快项目加速资金回笼

为了保障现金流的稳定，阳光城一方面积极尝试收购建材公司，加强上游产业链整合，从而加快开发进程；另一方面还积极补充一些短平快（8-9个月左右现金流回正）的项目，推动并购项目快速入市加快资金回笼。事实上，从阳光城2017年上半年达到预售条件的面积来看，有很多项目都是收购获取的，且获取时间主要集中在2016年，1年左右便可推出上市，大大提升了企业的存货周转速度。

值得一提的是，2017年上半年阳光城也完成了收购物产中大集团资产包的交割，其中南昌阳光城东园、南昌阳光城西园、上虞阳光城君悦龙山、成都文儒德、阳光城普升、杭州荀庄、杭州银泰城、成都君悦金沙花园、武汉长江紫郡、武汉十里新城等10个项目也都处于在建在售阶段，2017年有望为阳光城的业绩增添浓墨重彩的一笔。

3）人才：三权分立提升管理效率，共赢机制调动积极性

人才是企业发展的根本，在新管理层的领导下，阳光城从管理架构、人才选拔、激励机制等方面都进行了全方位的升级。

首先，在企业的管理架构方面，与传统的家族企业有所不同，阳光城始终坚持"三权分立"，董事会、经营层、事会各司其职，又相互督，这样敢于放权的企业作风给予了职业经理人很大的施展空间，不仅加强了组织的灵活性，而且提升了整个企业的运营效率。

其次，在人才选拔方面，阳光城也始终坚持双向人才机制，一方面，广泛招募各方的精英，为阳光城带来先进的管理经验，促进其快速扩张；另一方面，通过内部的"光之子"、"光之翼"一系列人才培养计划，阳光城也储备了大量优秀的"生力军"，同时也能很好的贯彻企业文化。

最后，为了充分调动集团上下的积极性，阳光城也创新性的制定了"双赢"制度，即项目跟投计划，从管理层到基层，从集团到子公司、平台公司、配套公司及业务板块全面推行，只要项目的现金流回正便可参与分红，目前阳光城已有11 个新项目实行了这一机制，15个旧项目正在积极推进"双赢"机制落地，预计今后所有新项目均将纳入"双赢"体系。阳光城的双赢制度，可以说是碧桂园"同心共享"计划的升级版，后者对碧桂园的规模再创新高有不可磨灭的推动作用，不难想象，"双赢"制度也将进一步推动阳光城的整体发展。

4）公司经营分析（数字化清楚明了）

2017年上半年的业绩（实际上2015年上半年的业绩，2年后才结算！）

(1)资产规模大幅增加：本报告期末，公司合并报表总资产1,804.55亿，同比增加49.84%，净资产242.68亿元，较2016年底增长28.24%。

(2)、经营业绩迅猛增长：本报告期内，公司实现营业收入75.25亿元，同比增长83.88%；归属于上市公司股东净利润3.28亿元，同比增长91.82%。

(3)、融资成本控制卓有成效：本报告期，公司整体平均融资成本7.14%，比上年同期下降1.28个百分点。

2017年上半年完成销售金额395.8亿，全国排名23，预收账款352亿，不过，仔细的小伙伴们，还是能发现一个秘密，有54亿的预收没有计算在内，上半年的实际预收账款406亿，很漂亮吧！2017年公司最保守的销售业绩会有800亿乐观点1000亿，2018年公司最保守的销售业绩会有120亿乐观点1400亿

2017年现金流，真正的白花花银子，总现金17年上半年311.55亿元，同比增65.94。经营性现金流：同比增574.93%，加权综合融资成本：7.14%，下降1.28%。

5)营销：热销项目业绩屡创新高，高周转成就核心竞争力

提升运营效率，实现高周转的企业竞争力，营销的推动至关重要。2017年阳光城把提升营销力作为打造企业核心竞争力的关键，把明确目标、激励到位和结果导向作为团队核心文化，吸引大量优秀人才加盟，销售业绩屡创新高。尤其是针对新进入的城市，阳光城做到"一炮而红"，在当地赢得较好的口碑。

以郑州为例，阳光城于2016年首入郑州，先后以阳光城丽景湾、阳光城丽兹公馆、阳光城檀悦布局南龙湖、中原区、经开区，开发土地超759亩、货值储备逾210亿元。其进入河南首个项目阳光城丽景湾在经历了113天的蓄客，在2017年5月迎来首次开盘，去化房源为1136套，去化率超9成，销售金额逾10亿；其他如广州，武汉、长沙、成都、北京、南宁等新开盘项目，均在当地创造了不俗的销售业绩。

3，好价格 （抄作业：引用@扑扑初心）

无论用什么估值方法，低估均非常明显从PEG看，阳光城过去3年的平均增长率约为42%，考虑到其庞大的土地储备（相对公司体量），已锁定的销售额，以及近两年冲击1000亿元的销售计划，对比其2016年200亿元报表收入额，预计其三年内销售及利润年均增速将达到甚至超过50%。而根据各机构的研报，对应2017年预计净利润，阳光城的PE为12.5，PEG为0.25。实在是低。。。 从市销率看，按@小兵oo9 的方法，2017年阳光城销售额预计800亿元，市值310亿元，市销率0.3（这个估值与融创相当），是港股及A股估值最低的地产公司之一。 不考虑成长，从模拟净资产看，若其4200亿元（3500+700）销售收入全部结算，按10%的销售净利率估测，假定70%的权益比率（未查询到权益比率，估测方法：阳光城报表少数股东权益占30%，归母占70%；另外考虑到阳光城扩张手法同融创相似，而融创的权益比例为70%），归母的净资产增加300亿元，加入1季度归母133亿元净资产，当前阳光城模拟净资产433亿元，市值仅有310亿元，仅为模拟价值一半多。

除价值外，阳光城的股价在5元-6元区间内有极强支撑，跌破5块的可能性非常小。理由： 第一，中民投在2015年入股45亿元，入股价为6.16元，算上利息，其要回本，股价至少要到6.5元； 第二，公司两期持股计划共10.5亿元，一期2.5亿元的成本约5.6，二期8亿元的成本约6.06，算上利息，股价至少也得维持6块以上； 第三，大股东全额质押了持有阳光城的股票，若其跌破5块，大股东需要补充质押物，显然这是大股东不能接受的； 第四，大股东正在低头猛抢股权，除去2015年大股东在5.6元增持了2.5亿元外，目前大股东亦正在以5.6-5.8的价格疯狂增持4亿元，预计这几天完成增持。这么便宜，不抢白不抢啊！ 第五，阳光城市值虽然有310亿元，但除去几大股东及持股计划，真正流通的也就1/3约100亿元市值，相比阳光城高达1500亿元的资产规模，300亿的货币资金，阳光城随便拿块地的钱就足够完全控制股价（当然，我认为，现在的股价就是他们自己控制压住的）。

最后结论：阳光城是A股市场最低估的地产股票，需要的是时间和耐心，买入后等待，它是时间的玫瑰，现在的价格从9月1日推荐时6元涨到7元，9月11日推荐时7元涨到8元，也证实了当初判断的正确，相对于远期20-25元的目标才刚上路。3年最保守的估计到20-25元，800-1000亿的市值！

静水流深2017.09.17

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