中国金茂：对比一下绿城和中国金茂，谁被低估了？

tuhaidao 2023-01-16 坐标: 110916 目录：婚姻家庭

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简单的对比一下绿城和中国金茂

交给鱼大和路飞的作业。先说金茂。

中国金茂的估值其实可以分 3 块。

第一块，已经上市资产，也就是金茂酒店，目前 81 亿港币，金茂持有百分之 66 左右股权，也就是 50 亿人民币左右。这些资产包含金茂大厦，金茂的全部酒店等物业。类似越秀地产扣除越秀信托来估值，从金茂酒店运营的情况来看，这部分资产效率不高，依耐物业重估，不过金茂酒店的资产比较同行动不动就亏损，已经非常不错了，三亚的 2 个酒店，金茂大厦还是非常优质的。估值也合理，包括未上市的凯晨世贸中心等北京物业，对标越秀比较合适，账面价值比金融街的物业账面价值要高，比如同区域的金融街中心，金融街才 43000 的账面价值，但是金茂显然每年重估，比金融街高。但是这部分资产还是低于市场价的。具体金茂酒店的市值如下。

第二，控股的一级开发，都是百分之 70，80 左右的权益，分布在南京江宁和长沙梅溪湖，并且是梅溪湖整体开发的参与者，梅溪湖的二期开发好像权益要低一些。并且在梅溪湖区域砸钱多地标，炒热该区域，另有一二级联动的青岛项目。南京和长沙项目，这种一级开发，获取土地出让金返还，不过金茂没披露返还标准。目前，很多地方的返还标准是百分之 60 左右。这个百分之 60 的标准开始在广州看到。后来在很多产业园区一级开发的地产公司也都可以看到。不过金茂的拆迁究竟是全额返还，还是部分返还我也不清楚。金茂之前拆迁的地，拆好后征收，遇到土地行情大涨，据说毛利率百分之 60，据说金茂的拆迁是异地安置房，补助部分货币资金，所以拆迁成本锁定比较好。所以未来根据市场的节奏推地，假如政府百分之 100 的返还土地出让金，正常年份，每 100 亿的地，每年毛利 60 亿，归属金茂 48 亿的税前利润，税后 34 亿左右。如果按照百分之 60 的土地出让金返还那么税后净利润就是 20 亿左右了。金茂在一级开发上，为了炒高地价，确实做了不少配套，比如建 5 星酒店，建地标。这些其实都是暗亏，这点还是需要注意的。关于金茂的一级开发，其实里面的雷太多了，比如梅溪湖要做多少配套？实在不行，看看金茂主业上梅溪湖的规划图，看看梅溪湖多少商业就知道了。以下图片原来金茂的年报。歌唱金茂一级开发都牛的朋友，不会没看过梅溪湖的一级开发情况吧？看看商业的比例，难道还会说这是肥肉？

第三，就是城市地产开发。这部分，比较公开，几乎每一块都是地王。不过也有定向出让的便宜地。比如大宁金茂府拿地价格比 2 年后的华润华发拿地都贵。不过在首期利润不行的情况下，上海房价大涨，得以解套。金茂这家公司的前身叫方兴地产，第一次叱诧风云是有一个故事的。当年，北京广渠路地块出让，金茂杀了一个地王出来，旁边的潘石屹问他们是哪家公司的，举牌的哥们说是小公司。于是就有了广渠金茂府的故事。也有后来大宁地王拿了一直开不了，但是金茂神操盘，直接把周边在售 4 万的均价直接顶到了 6 万，他自己开盘均价 6 万 5。不过 6 万 5 的价格，金茂是不赚钱的，后来上海大涨，成功解套。这个就像当年北京上海房价只涨不跌定律决定的，只要一家开出高价，因为供求关系，其他盘就会跟风涨价。后来金茂大杀八方，和电建合作的深圳地王比第二名出价高一截，和融创抢的北龙湖地王，未来就是广渠金茂府和北京壹号院 pk. 在无锡太湖新城的地王，拿地后，无锡地价就虚了，某知名企业甚至退了一块地。在北京和碧桂园合作拿地，直接把碧桂园吓的退出了，现在北京卡商住了，不让商住了，看样子碧桂园退出是正确的了，不过如果商住放开，那块地超级地王也就是一般利润。南京鱼家嘴那块地也是没人敢吃，金茂吃了，有自持要求。不过天津热电厂确实便宜。金茂消化地王的诀窍就是金茂府，号称在一线建安成本是 1 万。这家公司在主流市场，是真的地王专业户，操盘能力也很强。