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心路独舞

最近在上班的大学附近买了一套房子，于是忙着申请房贷、检房等一系列事情，有国内朋友好奇地问我现在美国房贷的利息是多少，本准备脱口而出一个数字，仔细一想其实这是一个挺复杂的问题，于是决定写一篇文章。

先写写我这次买房的经历。目前住的房子离我上班开车大约 20 分钟左右，属近郊，但离丫丫的私立学校更远一些，每天上下学接送再加上丫丫的篮球训练比赛，我的时间便捉襟见肘，于是买了一套市中心地带的独栋屋。因为目前的房子人还要住，不能先卖掉，要搬过去之后才能把它挂出去，于是会有一段时间有两套房子的房贷同时还，因此申请借贷时银行首先要审查我的收入能否同时支付两房的贷款，这样我就必须授权银行去获取我的信用报告，然后了过去两个月的工资单和银行账户报告，还有过去两年的报税单和年度工资表（即 W-2 表格），贷款人员很快反馈回来批准的信息，给我锁定了 15 年房贷固定利率 2.7%。

把这个数字告诉国内的朋友，于是马上又有人问我，是不是美国房贷都是定息的？是不是任何人都能借到如低利率的房贷？答案是否定的，影响一个人房贷利率高低的因素很多，主要有（1）信用分数，能在 750 分最好，我的超过 800，没有过任何不良记录，曾还清过两个车贷和一个房贷，有较长时间和较好的信用积累，因此有助于拿到较低利率。（2）是贷款年数，美国常见的有 30 年、20 年和 15 年等期房贷，一般年数越低利率越好，我的是 15 年，属于较短周期的，我这种情况若选 30 年房贷的话，利率应该在 3.5% 以左右。（3）固定还是浮动利率，通常浮动利率好过固定利率，浮动利率有 3 年、5 年、7 年或 10 年浮动之分，以我的情况若是 5 年一浮的话，前 5 年可以拿到 2.65% 左右的利率，但因为目前美国房贷的利率很低，从长期角度看前 5 年的微弱优势很容易会被抵消掉，还是固定利率贷款比较划算。（4）其他因素，譬如是新的自住房，不属重新贷款（refinance），头期付款超过 20% 等。

由于在美国借房贷比较容易，管理十分规范，而且利率也比较低，因此不少美国人就是有现金也不愿全部砸在房子里，因为从理财角度来看，只要投资回报率能超过房贷的定息利率，有闲钱就应该拿去投资而不是屯在房子里变成死钱。几年前有篇题为《奥巴马夫妇财产公开 也是房奴有长达 30 年的房贷》的新闻曾让国人非常震惊，因为这对年均收入百万、甚至几百万的美国总统夫妇买下一套价格在 50 万到 100 万美元的房子居然需要去借房贷，但多数美国人会觉得这是天经地义，美国收入很高的很多医生、律师、商人、教授等所谓的上层中产阶级也借房贷，其中不少人不是拿不出付清房价的现金，但极少人会这样去做，这是由美国的房贷结构、税收政策和由此衍生的合理理财方式而决定的，房贷利率低，偿还的利息部分可减免个人收入税、投资渠道多，再加上如有其它所需要借贷时很可能借不到房贷这么低利率的贷款，都直接导致了借房贷在美国的普遍程度，根据房利美的统计数字，目前全美房贷总额为 82.5 万亿美元，平均每套房贷款 16.86 万美元，平均每人贷款 6.07 万美元。（心路独舞系头条号签约作者）

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