以下是的一些我们精选的 试算华发股份华润华发静安府东区的净利率

https://xueqiu.com/5381306626/92780451，粗略估计华发13-15 年获得的项目的净利率可达 18%。这个 18% 引起了很多人的注意，有人相信这个估计，还有更多的人不相信这个数字。已知房价和楼面价，过去几年贷款利率也大概已知，利润率能大概计算出来的。这里就先找一个项目试算一下，可能不一定完全准确，但应该能大致正确，做到模糊的正确。

这里选择净利率偏低的上海的华润华发静安府东区项目，该项目华润置地华发股份各占一半权益。该项目包含社区用房、商办用房、人才公寓，可售住宅又有高层和洋房别墅两种，计算较为复杂。闸北区市北高新技术服务业园区 N070501 单元 09-03 地块，东至规划云照路，四至范围西至万荣路，四至范围南至汶水路，四至范围北至规划云飞路。土地用途为住办，出让面积 8.72 万平方米，容积率 2.65。这是个地王项目，楼面价 38062，售价被政府限价，高层售价 86000-88000，洋房别墅 12 万，高层售价楼面溢价率 1.263，溢价率在众多项目中偏低。该项目 2015 年 6 月 4 日在摘牌挂中竞得。在该地块在出让条件中，明确要求配建人才公寓，由受让人用于租赁，不得擅自销售，以及社区设施用房，和商办建筑，各种限制条件非常苛刻，可售住宅建面仅 15.65 万方，使利润率大受影响。

见下图上海国土规划局文件之 09 街坊：

先确定该项目的可售面积，不可出让的自持租赁人才公寓按投资性房产处理。投资性房产部分由在建工程或者存货转入时，不知有没有营业税土地增值税，但本文视同销售处理。

总建筑面积 231072 方，社区设施建面 4500 方，办公面积 35000 方，人才公寓 35000 方，仅剩下可售住宅面积 156572 方。这个数据很关键，根据权威文件确定。

项目总货值 182 亿 高层与洋房面积比例按 3:1 计算，高层可售货值 103.5 亿，洋房可售 47 亿，办公按单价 4 万计算，可售 14 亿，可售部分总货值 168.5 亿。人才公寓租赁住宅部分按 5 万的价格计 17.5 亿，将转入投资性房产，作为非专业人士不知道它对土地增值税和营业税的影响。以上价格的假设比较符合实际。

土地价格为 87.95 亿，

建安成本 15 亿 各地各个档次的楼盘建安成本不同，此项目作为较高档的精装房，而开工时处于行业低迷期，但仍对建安精装成本作较高估计，估计成本控制在毛胚每平 3500 元，装修每平 3000，共 6500 元一平。建安成本共 15 亿。

财务成本 11.2 亿， 华润融资成本业内最低，华发融资成本较高，2015 年年报整体融资成本 9.17%。整个项目取其均值。按资金的进度安排、自有资金、贷款，工程占款，预收回款等综合考虑，绝大部分费用进行资本化处理。

2015.6-2015.12，土地款 88 亿，工程预付款 2 亿，年融资成本 3.6 亿。

2016 年度，华润融资成本极低，华发降至 6.85%，7 月回款 30 亿，后续又有回款，年融资成本 4.7 亿。管理费用 2.3，销售费用 2.4 亿。

17 年度，华发融资成本降至 5%, 据搜房网楼栋信息，现已销售过半，如后期项目加速清盘，项目融资成本降至零，年内仍计融资成本 2.8 亿。

18 年 3 月起交房，除非捂盘不售，否则融资成本为零。

管理费用与销售费用 4.7 亿，其中管理费用 2.3，销售费用 2.4，按 16 年年报计算，管理销售费用与销售额之比为 2.55%。

营业税以及营改增后的增值税，教育附加城建税等，计算额应该包括不包括人才公寓部分 ? 5% 的税率，9.1 亿的税。

该项目毛利为 54.05 亿，毛利率 29.70%。

以下计算土地增值税（投资性房产应该免纳土地增值税，但如何处理，这里视同销售收入）：

扣除项目金额（87.95+15+2.3）*1.2+2.4+11.2+9.1=149

土地增值额 182-149=33 亿，地价 87.95，增值率 37.52%

土地增值税为 33*30%=9.9 亿。

扣除所得税之前利润 54.05-9=45.09，所得税率 25%，所得税 11.27 亿，净利润 33.82 亿，营收 182 亿，净利润率为 18.58%。

这个典型项目的净利率超过了 18%

整个项目的净利率是比较高的，其中华发的财务成本较华润为高，估计华润的净利率高于总体净利率，华发的净利率跟整体净利率有一两个百分点的差距。

这个净利率比我预想中的还高。影响房地产利润率的关键因素除了毛利率外，主要是四级累进的土地增值税的计算。而土地增值税的计算中开发成本的 20% 的加计扣除又至为关键。我国土地增值税实施细则规定，对从事房地产开发的企业，在缴纳土地增值税时允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计 20% 的扣除。本项目计算中如果不采用 20% 加计扣除的规则，净利润将低至15%，距离总体 18% 净利率的估计略有距离。

PS 静安府东区项目总货值 182 亿，地价 87.95 亿，货值地价比 2.07，在华发 13-15 年获得项目中偏低，一些项目货值地价比接近 3，有项目甚至接近 4。

不当之处 ，请方家友好指正。

$ 华发股份 ( SH600325 ) $ $ 华润置地 ( 01109 ) $

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