" 工改工这个蛋糕在五年前几乎不存在，或者说还处于很小的状态。但它发展得非常快，以致于深刻地影响着在深开发商的战略。" 吴睿表示，传统开发商更倾向于住宅用地，但深圳的住宅用地过少，竞争激烈利润薄。要保持在深圳的市场份额，就必须转变经营思路。

从这点而言，工改工实际上加速了传统开发商的转型，由快周转企业转变为持有经营型企业，增加持有物业的比重。" 工改工类项目在市场中仍存在机会，相对成本低，需求旺盛，将会成为开发商布局土地储备的重要战场。"

据第一太平戴维斯披露，目前在深圳大量布局的开发商包括万科、招商、金地、宝能等，星河、鸿荣源、龙光、花样年、满京华等早期已进入工改工市场；深业、华强、中粮、天安数码城、TCL 地产等国企由于拥有相应资源，也大力发展工改工项目。外地开发商，则以恒大、碧桂园、融创为代表。

开发商布局工改工，暗含着与传统住宅开发同样的出发点，即基于城市人口流入水平、新兴产业基础等前提条件。2015 年深圳常住人口增长率 9.8%，北京（楼盘）则为 0.9%；第二产业增加值 7205.53 亿元，增长率 7.3% 位居一线城市首位；战略新兴产业增长值 7003.48 亿元，增长率 16.1% 同样远高于其他城市。

而除此以外，在当下住宅用地供应稀缺的情况下，深圳推行的政策了其它渠道获得资源的可能。观点地产新媒体查询，最新的《暂行措施》明确，规划为工业的旧工业区，建设人才住房和保障性住房为公共租赁用房的，实施主体可取得不超过总建筑面积 45% 的商品性质建筑面积。

第一太平戴维斯并未透露各大开发商的工改工土储信息。市场人士在接受观点地产新媒体采访时也未言及过多。他仅表示，目前布局最多的开发商预计有十余个项目，万科或许也接近这个数字。

现有资料显示，万科过去一年在工改工布局上显示出较为坚决的姿态。其中 11 月，万科承认已获得福田区三星视界旧厂房地块，并正以高价竞标临近的理光（深圳）地块。同时，福田泰然片区杜邦厂区也被万科收购，占地 5.7 万平方米。市场人士透露，这些项目的交易价均是几十亿级别。

" 我们在坐着聊天，开发商却在跑马圈地。" 吴睿强调，工改工持有成本相对住宅用地低，容易形成资产规模，这对于转型持有经营的企业而言是一大好处。

不过，吴睿也重点提及工改工快速发展可能给房地产市场带来的负面影响。据其预计，2017 年、2018 年深圳甲级写字楼分别有 350 万平方米、190 万平方米，同时，研发用房也分别供应 144 万平方米、99 万平方米。两类具有办公属性的产品供应高峰叠加，预计全市空置率将大幅增加。

他表示，研发用房项目为规避 " 工业增值收益 "，价格多在 2-4 万元 / 平方米之间，会一定程度上压缩甲级写字楼价格上涨空间。可供对比的数据是，2016 年第四季度深圳甲级写字楼租金、售价均下降逾 2%，空置率在 10.60%。" 未来的空置率甚至有可能阶段性地达到 40%。"

对于住宅市场，吴睿则指，未来五年工改工供应建筑面积 571 万平方米；其中 20% 为公寓，折合约 115 万平方米，相当于给市场多增加 5% 住宅类供应量。" 预计公寓类物业长期持有的情况会增多，更多开发商、投资机构加入到这个细分市场，形成一个新的市场热点。"